建商與各承購戶約定共用部分由特定共有人使用，成立分管契約

【概述】

按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定共用部分由特定共有人使用，可認為共有人間合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，其受讓人對於分管契約之存在通常可得而知，應受分管契約之拘束。

【民事判決】

「按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。
查系爭地下室之未辦保存登記部分（防空避難室）屬系爭大樓全體區分所有權人共有部分，為原審認定之事實（見原判決第6頁）。上訴人在事實審提出鴻都公司於77年2月24日與訴外人徐明輝簽立之（系爭大樓區分所有建物）不動產買賣契約書，抗辯：該契約書上無任何鴻都公司保留地下室所有權意思之條文，顯見鴻都公司出售大樓時簽約版本不只一種，根本沒有與向其購買大樓之住戶全體達成保留（防空避難室）所有權之約定等語（見原審卷第62-63頁，第69-70頁）。所舉證人徐明輝亦證述：鴻都公司未告知其地下室使用情形，且住戶對防空避難室均由鴻都公司使用，確有質疑等語（見同上卷第173頁及反面），凡此與鴻都公司是否與承購戶成立分管契約，取得系爭未保存登記部分之專用權，所關頗切，自屬重要之防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為上訴人不利之判決，已有判決不備理由之違法。又系爭調查表議題3、4，既分別記載『地下室公共設施空間除了…外，現在停放在防空避難室的車主按大樓管理法規應不停放車子。』，『地下室擁有私人停車位的車主及顏先生共有產權（…），只有166.25平方公尺，占用地下室空間50點多坪，…』（見原審卷第205頁），是否不能認系爭大樓住戶針對停放在防空避難室之車輛，是否有權停放，提出質疑？原審未通觀議題全文，摭拾部分文字，即謂系爭大樓全體區分所有權人及住戶就防空避難室有『默示分管協議』，而為上訴人敗訴之判決，亦屬速斷。」

（最高法院108年度台上字第775號民事判決）

【法條】

民法第818條、民法第820條

【關鍵字】

公寓大廈、共用部分、分管契約、受讓人、拘束、默示成立