土地法第103條第1款所謂「契約年限屆滿」，包括契約雖未明定年限，然依租賃契約目的可認已達訂約目的之年限者

【概述】

土地法第103條第1款所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內。

當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。

【民事判決】

「按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。

又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。

查系爭租約為定有租賃期限至系爭建物不堪使用時為止之租地建屋契約，並非未定期限，系爭建物存在逾百年，超過耐用年限甚久，外觀及內部裝設均老舊，經上訴人於104年11月間僱工拆除原屋頂，變更部分建材整修為現狀，系爭建物於整修前或整修時，已達不堪居住使用之程度等情，為原審認定之事實。

則系爭租約之租賃期限既已屆至，被上訴人收回系爭土地，並無違反土地法第103條第1款之規定。原審據此所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤，亦未違反本院42年台上字第1094號判決先例、48年度台上字第145號、第1172號判決意旨及51年度第2次民刑庭總會會議決議㈠所為土地法第103條第1款規定僅於契約定有期限者始有適用之闡示。

至本院51年台上字第2987號判決先例、103年度台上字第250號判決意旨係針對租賃契約年限未屆滿，不符合土地法第103條第1款規定之情形為闡述，核與本件事實不同，尚難比附援用。」

（最高法院109年度台上字第477號民事判決）

【法條】

土地法第103條

【關鍵字】

契約年限屆滿、租賃、未訂租期、房屋不堪使用、契約目的