合建分屋、合建分售與合建分成之區別

【概述】

實務上合建型態略可分為：

[1]合建分屋：
建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。
（相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分）。
→地主原則上與買受人不發生契約關係
→地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人
（無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。）

[2]合建分售：
地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。
（即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款）。
→地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約

[3]合建分成：
地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。
→地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約

【刑事判決】

「實務上合建契約之類型與其內容固有許多不同的模式，當事人簽訂合建契約之目的亦因各自之需求而有所差異。在合建模式之下，因其分配標的為房屋或出售之價金，以及是否共同出售房屋及土地之不同，基本可分為以下三種合建型態：
①、「合建分屋」：
係指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。
②、「合建分售」：
係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。
③、「合建分成」：
係指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

由此可知上述「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別，在於「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係，而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。且若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。」

（最高法院108年度台上字第2567號刑事判決）

【法條】

【關鍵字】

合建契約、合建分屋、合建分售、合建分成