公寓大廈區分所有權人經判決強制遷離後仍有可能再判決其強制出讓

【概述】

公寓大廈之區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權。

法院不得以當事人嗣經「強制遷離」（公寓大廈管理條例第22條第1項），即謂無違反法令或規約情節重大之情形而不得「強制出讓」（公寓大廈管理條例第22條第2項）。

法院應審酌除先前違規行為外，其再另為滋擾行為，能否繼續與其他區分所有權人維持共同關係？如不強制其出讓系爭房地，是否無法達成維護住戶間公共安全、社區安寧與集合式住宅管理之目的？倘強制其出讓系爭房地，是否未逾越憲法之比例原則？

【民事判決】

「而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項所明定。
就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。
查被上訴人為系爭大廈區分所有權人，因有先前違規行為，經前案判決自系爭房屋遷離確定，然被上訴人於104年3月16日前案言詞辯論終結後，迄至同年6月30日受強制執行遷離期間，持續有系爭滋擾、揮斧行為，系爭大廈區分所有權人會議於同月27日作成強制出讓決議；被上訴人於遷離後，尚有假藉返回系爭大廈拿取信件之機會，故意不斷鳴按喇叭等情，為原審認定之事實。惟上開強制出讓決議係針對被上訴人之系爭滋擾、揮斧行為所作成（見一審卷㈠56頁），能否以被上訴人嗣經強制遷離，即謂被上訴人無違反法令或規約情節重大之情形？又被上訴人除先前違規行為外，再為前開行為，能否繼續與其他區分所有權人維持共同關係？如不強制其出讓系爭房地，是否無法達成維護住戶間公共安全、社區安寧與集合式住宅管理之目的？倘強制其出讓系爭房地，是否未逾越前揭憲法之比例原則？此與上訴人請求被上訴人出讓系爭房地，是否符合公寓大廈管理條例第22條第2項規定之判定，所關頗切。
乃原審未詳加審究，亦未說明其就此取捨之意見，遽認被上訴人受強制遷離後，無法再為滋擾社區安寧之行為；又謂被上訴人仍假藉返回系爭大廈拿取信件之機會，故意有不斷鳴按喇叭之不當舉措，尚能以勸導改善、報警處理或蒐證訴究等手段防杜。依被上訴人先前之所為及兩造間之互動情形，是否符合經驗法則，自有再事研求之必要。所為不利上訴人之論斷，即有判決不備理由及理由矛盾之違法。」

（最高法院108年度台上字第1541號民事判決）

【法條】

公寓大廈管理條例第22條

【關鍵字】

公寓大廈、區分所有權人、公共安全