【概述】
出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，不適用修正後民法第425條第2項規定。
公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有。
【民事判決】
「按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地；
如該法條修正施行前已將不動產所有權讓與他人者，無新法之適用，尤屬當然。原審既認系爭租約係於87年12月7日訂立，依上說明，即無修正後民法第425條第2項規定之適用，乃原審未察，徒以系爭租約未經公證，遽謂依民法第425條第2項規定，上訴人不得向擎碧公司專有部分之受讓人主張租賃關係存在，其適用法規顯有錯誤。
次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
又共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有。
查擎碧公司原為系爭813建號共有人，其中屬停車位部分業經停車位承購者與其他區分所有權人間成立分管契約，擎碧公司嗣已將其專有部分讓與第三人，現非系爭大廈之區分所有權人，乃原審認定之事實，而系爭813建號為系爭大廈全體區分所有權人共有之附屬建物，應隨同其專有部分移轉，則除有特別情事外，該專有部分及其附屬建物之受讓人與其他區分所有權人，均應受該分管契約之拘束，擎碧公司專有部分之受讓人於分管範圍，對於系爭車位本有使用收益之權；是倘系爭租約有效，依民法第425條第1項規定，於該受讓人與上訴人間仍繼續存在，則上訴人本於系爭租約占用系爭車位，即不得謂為無權占有」
如該法條修正施行前已將不動產所有權讓與他人者，無新法之適用，尤屬當然。原審既認系爭租約係於87年12月7日訂立，依上說明，即無修正後民法第425條第2項規定之適用，乃原審未察，徒以系爭租約未經公證，遽謂依民法第425條第2項規定，上訴人不得向擎碧公司專有部分之受讓人主張租賃關係存在，其適用法規顯有錯誤。
次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
又共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有。
查擎碧公司原為系爭813建號共有人，其中屬停車位部分業經停車位承購者與其他區分所有權人間成立分管契約，擎碧公司嗣已將其專有部分讓與第三人，現非系爭大廈之區分所有權人，乃原審認定之事實，而系爭813建號為系爭大廈全體區分所有權人共有之附屬建物，應隨同其專有部分移轉，則除有特別情事外，該專有部分及其附屬建物之受讓人與其他區分所有權人，均應受該分管契約之拘束，擎碧公司專有部分之受讓人於分管範圍，對於系爭車位本有使用收益之權；是倘系爭租約有效，依民法第425條第1項規定，於該受讓人與上訴人間仍繼續存在，則上訴人本於系爭租約占用系爭車位，即不得謂為無權占有」
（最高法院108年度台上字第2265號民事判決）
【法條】
民法第425條
【關鍵字】
買賣不破租賃、分管契約、受讓人應受拘束、有權占有
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