土地共有人如係出賣共有物全部，優先承購之方式

【概述】

土地共有人如係出賣共有物，非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分而按該應有部分計其價金。

【民事判決】

「按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明文。
查系爭土地應有部分各300分之199為邱魏叔雲所有，應有部分各300分之1為林炎煌所有，應有部分各6分之2屬被上訴人與其他38人（含呂志揚等4人在內）公同共有；上訴人及呂志揚等4人於104年12月27日與陳文鴻訂立甲買賣契約，以總價3,600萬元出售系爭土地所有權全部予陳文鴻，為原審認定之事實，似見上訴人與呂志揚等4人係基於土地法第34條之1第1項規定之處分權而出賣系爭土地所有權全部。原審遽謂上訴人係以甲買賣契約出賣其應有部分，與土地法第34條之1第1項規定無關，已有未合。
次按合於上開規定之共有人出賣共有土地時，得由出賣人處分移轉者，包括其自己之應有部分，及依法律授權得一併處分之他共有人之應有部分。惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金。呂志揚等4人有無依土地法第34條之1第5項準用第1項規定處分其公同共有應有部分之權利，仍有未明，則其潛在應有部分應否計入甲買賣契約同意處分之應有部分（土地法第34條之1執行要點第6點第3款規定參照），即甲買賣契約是否合於土地法第34條之1規定，尚有疑義。倘若甲買賣契約合於上開規定，被上訴人應就系爭土地全部優先承購，並向上訴人及呂志揚等4人請求移轉系爭土地所有權全部，自不得僅請求上訴人移轉其應有部分。原判決未遑辨明，遽命上訴人移轉其應有部分予被上訴人，並有可議。」

（最高法院109年度台上字第39號民事判決）

【法條】

土地法第34條之1

【關鍵字】

土地共有人、優先承購權、所有權全部、應有部分